Procedimiento monitorio de arrendamiento, Ley 18.101: requisitos, tramitación, oposición y jurisprudencia

Qué es el procedimiento monitorio de arrendamiento. Es el procedimiento especial que la Ley 21.461 incorporó a la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, en los artículos 18-A y siguientes, para cobrar las rentas, los gastos comunes y los consumos adeudados y obtener la restitución del inmueble arrendado de manera rápida. El juez revisa la demanda con los antecedentes acompañados, requiere de pago al arrendatario en un plazo de diez días corridos y, si este no paga ni se opone, lo tiene por condenado y ordena el lanzamiento. La misma vía se aplica al comodato precario y al precario. Esta página resume la clase de actualización dictada por el profesor Leonel Torres Labbé en Docencia Jurídica Online, con ejemplos de resoluciones y fallos de las Cortes.

Dónde se ubica el monitorio dentro de los juicios de arrendamiento

La Ley 18.101 rige el arrendamiento de bienes raíces urbanos y de viviendas situadas fuera del radio urbano con terreno de hasta una hectárea. Quedan fuera los predios con aptitud agrícola, ganadera o forestal de más de una hectárea, los inmuebles fiscales, los arrendamientos por temporada de hasta tres meses, los hoteles y residenciales, los estacionamientos y las viviendas de la Ley 19.281. Conocen de estos juicios los juzgados de letras en lo civil, en única o primera instancia según la cuantía.

El procedimiento general de la ley es el del artículo 8, un juicio sumario con reglas propias que se aplica al desahucio, a la terminación del contrato, a la restitución del inmueble por expiración del plazo o por extinción del derecho del arrendador, a la indemnización de perjuicios y a las demás cuestiones derivadas del contrato. El monitorio es una vía adicional y más acotada: solo sirve para el cobro de rentas, gastos comunes y consumos y para la restitución consecuencial del inmueble. Si el monitorio fracasa, la acción no se pierde, se sigue por la vía idónea que es el juicio del artículo 8, no por el procedimiento ordinario del Código de Procedimiento Civil, porque el principio de especialidad manda aplicar el procedimiento diseñado para el arrendamiento.

Qué debe contener la demanda monitoria

El artículo 18-A exige que la demanda traiga toda la información necesaria para resolver sin más trámite. En concreto:

• Nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario.
• Individualización del inmueble arrendado, de la renta pactada y de las cuentas por gastos comunes y consumos adeudadas.
• Una relación precisa de los antecedentes: cómo se generó la deuda, con fechas, montos y forma de cálculo. Los tribunales han ordenado completar demandas en que el total reclamado no coincidía con la suma de las partidas desglosadas.
• La solicitud de que se requiera de pago al deudor para que dentro de diez días corridos pague las rentas, gastos y consumos adeudados, más los que se devenguen durante el juicio, con intereses y costas, bajo apercibimiento de tenerlo por condenado y de ordenar el lanzamiento.
• Todos los documentos que sirven de fundamento, en primer lugar el contrato de arrendamiento.

No procede acumular en la misma demanda acciones de desahucio o de restitución fundadas en una causa distinta del no pago. Esas pretensiones se reservan para el juicio del artículo 8.

Admisibilidad, inadmisibilidad y requerimiento de pago

Si faltan requisitos formales, el tribunal ordena subsanarlos en un plazo que no puede exceder de diez días, bajo apercibimiento de tener por no presentada la demanda. Si advierte falta de jurisdicción o de competencia absoluta, litispendencia, falta de capacidad o de representación, falta manifiesta de legitimación u otro defecto que afecte la validez del proceso, declara de plano la inadmisibilidad por resolución fundada. Contra esa resolución solo procede la reposición, y la ley aclara que la inadmisión no impide demandar la misma obligación en el procedimiento declarativo de la propia Ley 18.101.

Acogida a tramitación, la resolución ordena requerir de pago al deudor por diez días corridos y le advierte que, si no paga, no comparece o no se opone, se le tendrá por condenado al pago y se dispondrá su lanzamiento y el de los demás ocupantes en un plazo no superior a diez días. Esa resolución produce los efectos de sentencia definitiva firme y sirve de título para la ejecución. El pago íntegro dentro del plazo pone fin al procedimiento; el pago parcial lo hace continuar por el saldo.

La oposición del arrendatario y el juicio declarativo posterior

El demandado puede oponerse dentro del plazo de diez días. La oposición no es una simple contestación: debe expresar los fundamentos de hecho y de derecho, acompañar los documentos en que se apoya e indicar los medios de prueba de que se valdrá en el juicio declarativo posterior. Si no lo hace, no podrá producir ni ofrecer otras pruebas después, salvo las excepciones legales. Cuando hay varios deudores el plazo es común y corre desde la última notificación.

Las excepciones dilatorias se tramitan como incidente y se resuelven dentro de tercero día. Si la oposición carece de fundamento plausible o no cumple los requisitos, el tribunal la rechaza y el monitorio sigue como si no se hubiera formulado. Si la acoge, declara terminado el procedimiento monitorio, deja sin efecto la resolución que acogió la demanda y tiene por delimitado el objeto del juicio declarativo que el arrendador podrá iniciar después. Por eso conviene que el demandante fundamente su demanda pensando en ese segundo juicio, cuyo marco quedará fijado por lo discutido en la oposición.

Recursos: lo que han dicho las Cortes

Solo es apelable, en el solo efecto devolutivo, la resolución que se pronuncia sobre la oposición del deudor. En la clase se revisaron fallos que aplican esta regla: la Corte Suprema ha declarado improcedente la casación en el fondo contra la resolución que pone término al monitorio, porque no pone fin al juicio ni hace imposible su continuación, ya que queda abierta la etapa declarativa del artículo 8; la Corte de Apelaciones de San Miguel acogió un recurso de hecho cuando el tribunal de primera instancia concedió en ambos efectos una apelación que la ley solo admite en el efecto devolutivo (rol 358-2023); y varias Cortes han confirmado que, en el monitorio de precario y de comodato precario, debe acompañarse el contrato o el título que da cuenta de la mera tenencia, porque el monitorio supone que todos los antecedentes necesarios para resolver están en la demanda.

Contrato ante notario y problemas prácticos del lanzamiento

El artículo 20, reformado por la Ley 21.461, dispone que los contratos de arrendamiento regidos por la ley consten por escrito y que las firmas sean autorizadas por notario, quien debe pedir al arrendador los títulos que lo habilitan para ceder el uso del inmueble. Ese contrato autorizado es antecedente suficiente para la demanda monitoria. Para los contratos anteriores, o puramente consensuales, el riesgo es que el tribunal declare inadmisible el monitorio por falta de antecedentes, sin perjuicio de la acción del artículo 8.

La experiencia de los primeros meses de vigencia mostró que la tramitación es rápida hasta la resolución que acoge la demanda, pero que el lanzamiento sigue las reglas generales de ejecución y suele demorar. El juez puede suspenderlo por un plazo no superior a treinta días en casos graves y calificados (artículo 13), por ejemplo cuando viven niños o adultos mayores en el inmueble, lo que obliga a ponderar derechos fundamentales. Queda también abierto el problema de los ocupantes que no fueron parte del juicio, a la luz del efecto relativo de las resoluciones judiciales y del artículo 234 del Código de Procedimiento Civil.

Para quién es esta clase

Para abogados que tramitan cobros de renta y restituciones de inmuebles, para quienes defienden a arrendatarios y necesitan plantear una oposición bien fundada, y para estudiantes de Derecho Procesal Civil que preparan el examen de grado en materia de procedimientos especiales.